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民间资本借道私募狠宰狆小房企姩化收益率高

发布时间:2019-06-08 12:29:27 编辑:笔名

民间资本借道私募狠宰中小房企 年化收益率高达18%

随着融资成本的拔高,中小房企如“唐僧肉”一般,被信托、私募、游资等各路资金盯上。

“我们一个房地产产品,给投资人的收益率都达到18%了。”昨日,北京一位私募基金人士向《金证券》感叹,“现在缺钱,而且敢借钱的就属房地产了,投资人对这类产品的收益预期也水涨船高。”

各路神魔“出洞”

“房地产做到,其实就是做融资。”苏南一位小房企老板黄女士向《金证券》坦言,年初以来,她几乎每个月都会接到主动提供资金的。“有的是投资公司,有的是圈子里朋友。”

自2010年以来,房地产企业IPO、再融资和重组等“输血”方式已连续3年被掐断,看似可行的低成本海外融资,又将中小房企拒之门外。银行优先贷款的政策优惠更是难以企及。

《金证券》采访中了解到,中小房企银行以外的渠道融资活跃。其中,房地产信托发行规模今年上半年暴涨近六成。

统计数据显示,房地产信托发行规模为1466.77亿元,同比增长58.72%,环比增长17.06%,创两年来发行规模高峰。就信托行业而言,房地产信托募资金额占整个信托业的比重达到32.49%,重登融资榜首。

上述私募人士告诉《金证券》,“不是所有房企都能信托融资,没有渠道的小房企很难从信托拿到钱,只能靠民间借贷等其他路子。”于是,私募基金、投资公司、担保公司等形式的民间借贷层出不穷。

收益率水涨船高

《金证券》注意到,房地产信托发行规模暴增的同时,预期收益率却出现小幅下滑。今年上半年,房地产信托产品的收益率为9.58%,而2012年的上半年和下半年,这一数值分别为10.41%和9.83%。

信托公司融资成本下降的表象下,却是房企融资成本的不断拔高。“目前房地产信托融资成本很高,15%很常见,20%的都有。”交通银行首席经济学家连平公开表示,虽然信托公司融资成本有所下降,但中小房企高成本信托融资仍存风险。

就中小房企而言,信托之外的融资渠道也在“涨价”。《金证券》从多家私募基金了解到,目前房地产私募基金产品的年化收益率一般为15%-16%左右。上海一位私募人士告诉,“我们房地产基金给投资人的收益是13%,加上1个点的手续费,年化收益是14%。”

“如果给投资人的收益率是18%,那确实算高的了。如果加上手续费,私募基金的管理费,房企借贷的综合成本估计要超过20%了。”另一位武汉的私募基金经理则表示,自己刚做了一单,三年期,年化收益率16%,其中1个点为手续费。

过桥资金价更高

“如果是短期周转的过桥资金,有些房地产企业甚至会借高利贷。”房企老板黄女士告诉《金证券》。一般来说,房地产企业开发新项目,会先筹集一部分自有资金,然后找银行贷款,建筑商垫资一部分,等到预售再回笼资金。如果遇到贷款到期,银行贷款收紧、预售不理想等情况,房企只能不计代价借来“过桥资金”做周转。

上述北京私募基金人士坦言,“现在私募不好做。投资人(LP)不仅要求能按时退出,对预期收益率的期望也更高。投资人要求的回报越高,我们收取盈利分红的空间就越小。”目前,私募基金一般按照委托资金总额2%-3%提取年度管理费。如果盈利超过与投资人约定的基础收益,对于超出部分,私募基金可分红20%。

《金证券》了解到,中小开发商上半年的日子并不好过,多家企业的上半年业绩大缩水。中航地产出现首亏,亏损金额为2800万元至3600万元,津滨发展亏损额达1.1亿元至1.3亿元。此外,绿景控股和国兴地产持续亏损,其中绿景控股续亏约440万元,国兴地产续亏965万元。  金证券 陈岩

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